为进一步加强全市农村居民建房管理，规范村民建房行为和办事程序，促进全市城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我市实际，现就进一步加强农村居民建房管理通知如下：

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照“城乡统筹、以人为本、适度集居、节约用地”的要求，引导村民有计划地向集居区集中，实现资源的节约集约利用，加快社会主义新农村建设，为全市率先基本现代化作出贡献。

二、指导原则

1.总体服从规划的原则。农村居民建房总体上要符合村庄规划和镇（乡）土地利用总体规划。对村庄规划因区位、基础设施配套、农村居民居住半径不适宜的乡镇（园区），由所在乡镇（园区）按照《市政府办公室关于印发〈海门市镇村布局规划优化工作方案〉的通知》（海政办发〔2009〕126号）要求，根据本地区未来3-5年建房需求实际，优化和完善土地利用总体规划和镇村布局规划，做到规划衔接到位，并尽快按程序报批。

2.节约集约土地的原则。通过优化土地利用总体规划和镇村布局规划，引导和鼓励农民向集居区集中，倡导采用多层、联排式集中建房, 单宗分散的农村居民建房用地要尽量与建设用地整理复垦相结合，促进农村土地节约集约利用。

3.坚持“一户一宅”的原则。严格执行农村宅基地“一户一宅”的法律规定，坚决杜绝“一户多宅”现象的发生，根据管理权限，由属地政府对“应拆未拆”、“一户多宅”现象加以制止，管理到位、拆除到位。

4.实行分类指导的原则。各地要按照现状条件、区位特点、现有基础，合理安排农民建房。农村建房首先考虑农村集居化，通过集居化进一步调整优化农业生产布局，改善农民生产生活环境，提高农民居住水平，带动农民建房和农民居住方式的新变化，各属地政府要通过优化集居区选址、增加基础设施投入等办法，创造条件增加集居区吸引力。对目前少数居住危旧房的农户，且迁建到村庄布点条件不成熟的，可允许利用老宅基地或空闲地进行危旧房翻建。

5.严格执行规定的原则。市有关部门及乡镇人民政府（园区管委会）要切实加强对农村居民建房的管理和监督。在建房审批上，严格执行“先承诺、后审批、再建设”的程序。对涉及违纪行为的，追究相关责任人的行政责任。

三、适用对象和享受标准

（一）适用对象

本通知所称的农村居民户，是指符合下列条件的农村集体经济组织成员，一般由夫妻和未婚子女及与其共同生活的父母所组成，并以公安部门界定的户口为依据。

1.户口在农村集体经济组织并世居在该组织的人员（含未成年子女）。

2.因执行国家移民政策迁入的人员（含未成年子女）。

3.农村居民家庭成员中，入学前户口在建房所在地农村集体经济组织的普通在校大中专学生（不包括带薪学习人员）。

4.农村居民家庭成员中，入伍前户口在建房所在地农村集体经济组织的现役义务兵。

5.农村居民家庭成员中，服刑（不含无期徒刑和死缓）、劳教前户口在建房所在地农村集体经济组织的人员。

6.其他符合农村集体经济组织成员资格的人员。

农村居民家庭成员中，符合下列条件之一的，1人按2人标准计算建房户人口。

1.应征入伍的未婚义务兵。

2.已领取《独生子女证》的未成年子女或未婚男女青年。

上述对象不重复计算建房户人口。

（二）建房标准

一户农村居民在农村只能拥有一处宅基地，其宅基地面积以户为单位计算，宅基地和建筑占地按如下标准执行：

1.1人户宅基地为90平方米，建筑占地不超过63平方米。

2.2-3人户宅基地为115平方米，建筑占地不超过80.5平方米。

3.4人以上（含4人）户宅基地为135平方米，建筑占地不超过94.5平方米。

宅基地面积由房屋占地面积及房前屋后占地、山墙两侧通道面积所组成。建楼房的，其楼层面积不另折算宅基地面积。

四、报批程序

1.农户申请。建房户向村（居）民委员会提出建设申请提供户口本、原土地使用证（宅基地使用证）、独生子女证及其复印件。属危房翻建的，应提供原房屋鉴定照片；属易地审批建房的，批复中明确应拆除的旧房及“三棚”，原则上坚持先拆后建；先拆后建确有困难的，由建房户提出书面申请并报村委会审核，待建新拆旧承诺书、建房农户与有资质的旧房拆迁单位签订的拆房协议（协议须经属地政府公正）后，可以暂缓旧房拆除。新房竣工后，属地政府必须督促建房户于2个月内自行复垦老宅基地。对老宅基地未复垦或复垦后的耕地质量达不到上级规定要求的，镇（乡）人民政府及相关单位不得进行新房竣工验收。申请材料由村（居）民委员会签署初审意见。

2.村委受理。村（居）民委员会在收到建房户申请5天内，召开村民委员会会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提出的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后在村政务栏公示7天后无异议的，报乡镇（园区）审核。

3.乡镇审核。乡镇（园区）组织人员会同所在村（居）民委员会进行实地踏勘，确认其符合建房条件的，绘制相关图表，由乡镇人民政府（园区管委会）签署复核意见。

4.市级审批。建房申请材料由乡镇人民政府（园区管委会）分别报请市住建局、国土局审批。

5.竣工验收。农户建房竣工后，由村委会通知乡镇（园区），乡镇（园区）组织规划、国土、建管等人员进行竣工验收，出具竣工验收意见，并按规定申请办理登记发证等手续。属易地审批建房的，应拆除旧房后再予以登记发证。

五、其它规定

1.农村居民建房涉及占用农用地的，各乡镇（园区）根据农村居民建房实际需要，于每年年初一次性向市国土部门申报农转用计划，由市国土部门组织向省政府上报审批，建设用地指标由各乡镇（园区）从自行申报的城乡建设用地增减挂钩项目中予以保障，必要时，可采取先建后还的方式处理。同时，严格落实耕地占补平衡的规定，在各乡镇（园区）辖区内农民建房占用耕地的，必须通过旧宅退出机制实现耕地占补平衡。

2.新房允许与原有房屋错位，新老房屋之间间距的确认从新不从旧。住宅建筑必须实行原控制高度，房屋的高度与周边建筑相协调。

3.住宅间距的确定。房屋间距的计算以主墙面外缘为准。凹凸型建筑的主墙面，凹凸部分长度相等的，以凸出的墙面为主墙面，否则，以大于墙面总长度的1/2的墙面为主墙面。

村庄住宅间距：平房与平房的间距控制在10－12米，楼房与楼房或楼房与平房之间，间距控制在12－15米内。对在不影响相邻规划前提下，为节约用地，合理布局，本户自愿缩间距2米以内的，可凭有效协议审批。

4.建房位置、楼房层次确需变更的，必须持原有批准文件，经乡镇（园区）村镇建设办公室同意，并报原批准机关批准。

5.农村居民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村居民住房的，应当符合申请建房用地条件，对所购房屋的宅基地使用权，购房户须履行报批手续，经属地政府审核后，报市人民政府批准。

6.涉及农村集体土地所有权调整的，须经村民集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。农村居民建房用地涉及的集体土地所有权调整，经属地政府负责审核后，报市人民政府批准。

7.农场职工、渔业村渔民申请建房用地有统一规划的，按照统一规划执行。没有统一规划的，可参照本通知中农村居民建房用地的规定执行。

六、工作职责

（一）进一步明确职责分工

市住房和城乡建设局是城乡规划和住房保障主管部门，负责村民建房的规划管理和房屋产权证登记核发工作。

市国土资源局是土地资源主管部门，负责农村居民建房用地的监督管理工作，负责全市农村居民建房用地的审批、登记和发证工作。

农业行政主管部门负责全市农村集体承包田调整工作。

各乡镇人民政府（园区管委会）为规范村民建房、推进城乡一体化发展的第一责任主体，负责本行政区域内村庄村民建房的管理，负责权限范围内违法建设的查处。

村（社区）委员会负责研究制定本村宅基地使用方案，讨论决定村民建房及用地申请，协助有关部门和乡镇（园区）做好农村居民建房的日常监督管理工作。

（二）进一步落实监管机制

1．落实“三到场”制度。一是批前选址到场。乡镇人民政府受理村民建房申请后，组织国土所、规划办等相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认。二是批后放样定位到场。建房用地批准后，由乡镇组织国土所、规划办、村干部等相关人员，按照批准要求到现场实地丈量放样，确定四界。三是竣工验收到场。村民房屋建成后，由村委会通知乡镇，由乡镇组织国土所、规划办等相关人员到现场，进行实地检查验收。

2.加强日常监督巡查。按照属地管理原则，各乡镇长为巡查第一责任人，要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村居民住宅建设用地的日常检查。对管理权限属于国土、住建和城管部门的，由乡镇（园区）报相关部门进行处理，国土、城管和住建接到报告后，须立即派人进行处置；属于乡镇（园区）负责的，应第一时间制止违法建设行为。

3.建立投诉举报制度。要建立违法建筑投诉举报制度，并向社会公开。接到投诉举报的，应做好记录并在第一时间到现场调查核实，情况确实的，应及时组织人员进行调查处理。每年要组织属地区域违法建设的集中整治活动。

4.及时查处违法行为。要严格按照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规要求，切实履行监管和查处职能，做到对违法行为早发现、早制止、早查处、早拆除，切实增强农村建房执法的及时性、有效性和威慑力。对严重违法行为，公开曝光，严肃追究有关人员责任。

七、其他

本通知仅适用城市规划用地界线范围以外的区域。

本通知自发布之日起执行，《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》（海政发〔2008〕82号）文件同时废止。