宁启铁路二期工程（常乐段）
房屋搬迁补偿安置实施方案
为切实做好宁启铁路（常乐段）拆迁工作，进一步规范房屋拆迁行为，全面推行“八公开一监督”制度，确保宁启铁路二期工程如期开工建设，现按照有关房屋搬迁政策规定并结合我镇实际，就住宅房屋补偿安置及其它地面附着物补偿等相关事项，特制订如下实施方案：
一、拆迁范围
拆迁范围：常乐镇区域内宁启铁路二期规划红线内和环评线内所有住户房屋及附属设施。
二、拆迁期限
折迁期限： 2015年7月1日至2016年6月30日。
1、 2015年7月31日前：拆迁工作组进驻现场调查走访，了解被拆迁人家庭基本情况和相关要求；查档复印被拆迁房屋建房批复、房屋产权证、宅基地证等相关资料；
2、 2015年8月1日至2015年11月30日 ：对拆迁范围内的住宅房屋及附属设施，逐户进行现场评估；组织相关人员对评估数据进行核查。评估结束后，收集整理对被拆迁房屋结构、面积、等级、成新等评估数据，以村民组为单位进行第一轮公示的准备。
3、 2015年12月25日至2016年1月31日为公示和补漏阶段 ：其中2015年12月25日至2016年1月5日对被拆迁房屋及附属设施逐户进行第一轮公示，2016年1月6日至2016年1月16日一次复评补漏。补漏结束后2016年1月20日至1月31日对各户被拆迁房屋及附属设施补偿金额以村民组为单位进行第二轮公示。
4、 2016年1月31日至2016年3月31日 ：与规划红线内被拆迁人及附属设施签订房屋补偿安置协议及其它地面附属设施补偿协议；2016年1月31日至2016年6月30日与环评现内被拆迁人签订房屋补偿安置协议；组织动员被拆迁户腾空房屋，现场工作组组织验收；拆房工程队进场，拆除被拆迁房屋及其它附属设施。其中规划红线内拆迁在2016年3月底完成拆迁任务。环评线内红线外2016年6月底完成拆迁任务。
三、被拆迁房屋补偿与安置的政策依据：
1、《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》（海政发[2006]65号）；
2、《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则补充规定》（海政发[2010]39号）；
3、《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》（海政发[2008]82号）；
4、《海门市城区集体土地房屋征收补偿安置若干意见》（海政规[2011]5号）；
5、《市政府关于进一步加强农村居民建房管理通知》（海政规[2012]5号）；
四、被拆迁房屋补偿安置方式及内容
（一）补偿安置方式：原则上实行产权置换或货币安置，个别特殊情况经被拆迁人申请，镇拆迁办审核后报镇党委政府批准后可就近迁建。本实施办法实行以产权置换为主，货币或迁建安置为辅。选择迁建的被拆迁人建房地点必须符合“两区规划”建房用地自行协调解决。选择产权置换的被拆迁人在镇安置小区选购安置定销房。
（二）选择产权调换补偿内容
1、被拆迁房屋建安价
由具有评估资质的房地产评估机构（江苏中莲土地房地产评估造价有限公司）按照现行拆迁补偿政策，对被拆迁房屋按建筑成本价结合成新、等级、层高等因素评估确定补偿金额。
2、被拆迁房屋区位价
本地块区位补偿标准，每平方米合法建筑面积补偿区位价 230元。
3、宅基地差值或价格评估的修正因素补偿额
宅基地补偿（仅指农村住宅用房）：①土地使用面积在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在区位价的30%计算；②房屋合法建筑面积超过135平方米，土地使用面积超过建筑面积的部分按每平方米60元的标准计算；③土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面积超过135平方米的，按每平方米60元标准计算。）
4、附属设施补偿
由具有评估资质的房地产评估机构（江苏中莲土地房地产评估造价有限公司）按照现行拆迁补偿政策，对被拆迁户附属设施评估确定补偿金额。
5、临时安置补助费
按被拆迁房屋合法建筑面积每月每平方米3.5元计算。如该户按合法建筑面积计算低于150元/月的，按 150元/月支付。
产权置换（期房）安置的，暂按12个月计算，待后按实结算。货币安置的，按6个月计算临时安置补助费。临时过渡时间从“被拆迁房屋腾房验收单”签发之日起至“安置房交房通知”发出之日止。
6、搬迁费
按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米补贴5元计算。如按被拆迁房屋合法建筑面积计算低于 120元/户 的，按 120元/户计算。
7、误工补贴
限每户1-2人，每人补贴100元。
8、拆迁奖励
对在规定时间内签约并按规定时间腾房，经验收合格的，按照被拆迁房屋合法建筑面积，给予 70 元/平方米的提前拆迁奖励（其中签约奖励50元/平方米，腾房奖励20元/平方米）。超过时间不得享受相关奖励政策。
9、远耕费
根据海政发（2010）39号文件第八条规定，对有承包土地的被拆迁农户（注：居民户、析产户、遗产房除外），每户一次性补贴远耕费3000元。
10、困难补助
对属于《海门市城乡困难家庭大病医疗救助实施意见》中确定的困难家庭重症患者或低保家庭的直系成员中有重度残疾的，且被拆迁人在补偿安置实施方案规定期限内签约并腾房的,经公示确认后每户可享受1万元困难补助。
11、被拆迁户农户家庭成员被界定为农村集体经济组织成员的，按每人35平方米的标准计算应享受安置建筑面积，如被拆迁户农户合法房屋建筑面积大于人均35平方米的，以实际合法房屋建筑面积享受置换建筑面积。
12、未批先建楼房（含平翻平）面积享受、补偿、安置
⑴依据翻建楼房时家庭人员应享受农村宅基地及建筑占地面积的标准和规定，按二层楼房推算确定房屋建筑面积（含阳台折半面积），推算确定的房屋建筑面积作为基数面积。平翻平按应享受农村宅基地及建筑占地面积的标准和规定推算。实测面积小于推算面积的，以实测面积作为基数面积。
⑵搬迁的楼房（含平房）中原平房产权面积加不超过10㎡的照顾面积可核定为合法建筑面积。
⑶基数面积大于核定合法建筑面积部分，按区位价的80%和建安成新价给予补偿，对一次性建成超过基数面积的建筑面积按建安成新价80%给予补偿处理。
⑷在购置安置房时，基数面积大于核定合法建筑面积或人口享受安置面积的，基数面积可以作为安置面积，对大于合法建筑面积或人口享受安置面积的部分，按物价部门核定的安置房第三种价格进行结算。
⑸搬迁户符合分户条件的，分户面积按原平房产权面积为基数，以原建房时各自享受的建房面积比例为准。基数面积大于原平房产权面积的部分，按同样比例分摊，根据分摊结果分户核定新的合法建筑面积和基数面积，并按上述规定进行补偿安置。
13、实测面积大于产权证面积或建房批复面积核定、补偿、安置
⑴对经批准建成的房屋在竣工验收后，未改建、扩建、翻建的，其实测面积大于房屋产权证面积或建房批复面积10㎡以内的，可照顾核定为合法建筑面积并给予补偿、安置。超过部分按建安成新价的80%给予补偿处理，不予安置。
⑵对经批准建成的房屋在竣工验收后，未改建、扩建、翻建的，其实测面积大于房屋产权证面积或建房批复面积并且符合分户条件的，分户后每户加不超过10㎡的照顾面积核定为合法建筑面积并给予补偿、安置。超过照顾面积部分按建安成新价的80%给予补偿处理，不予安置。
（一）货币安置补偿内容
选择货币安置补偿的，可在获得产权置换补偿的基础上，其合法建筑面积部分，另可享受货币安置补差，人口安置面积（应享受面积大于合法建筑面积）部分，另可享受货币安置补差。具体标准在物价局出具安置房安置价格后予以公布。
（二）迁建补偿内容
选择迁建的被拆迁人建房地点必须符合“两区规划”， 建房用地自行协调解决。
1、迁建房屋建安价补偿
由具有评估资质的房地产评估机构（江苏中莲土地房地产评估造价有限公司）按照现行拆迁补偿政策，对被迁建房屋按建筑成本价结合成新、等级、层高等因素评估确定补偿金额，楼房均价为合法建筑面积1150元/平方米，平房均价为合法建筑面积750元/平方米。
2、附属设施补偿
由具有评估资质的房地产评估机构（江苏中莲土地房地产评估造价有限公司）按照现行拆迁补偿政策，对被拆迁户附属设施评估确定补偿金额。
3、临时安置补助费
按被拆迁房屋合法建筑面积每月每平方米４元计算。如该户按合法建筑面积计算低于 150元/月 的，按 150元/月支付，迁建临时过渡时间按6个月计算。
4、搬迁费
按被迁建房屋合法建筑面积每平方米补贴10元计算。
5、误工补贴
限每户2人，楼房每人补贴400元、平房每人补贴250元。
6、迁建奖励
对在2016年1月30日之前规划红线内和2016年4月30日之前环评线内签约并按规定时间腾房拆除，经验收合格的，按照被迁建房屋合法建筑面积，给予 100元/平方米的提前迁建奖励（其中签约奖励50元/平方米，腾房拆除奖励50元/平方米）。超过时间不得享受相关奖励政策。
7、迁建房屋拆除补贴
迁建房屋拆除补贴费，由迁建户自行安排有资质的施工队拆房，镇政府对施工队资质和安全协议进行审核查验，拆除标准为全部达到地平，达到标准经验收后对迁建户发放房屋拆除补贴费，补贴标准楼房为合法面积25元/平方米，平房为合法建筑面积15元/平方米。
8、迁建宅基地青苗费补偿
迁建户新宅基地青苗费依据原房屋合法宅基地面积5元/平方米给予补偿。
9、实测面积大于产权证面积或建房批复面积核定、补偿
对经批准建成的房屋在竣工验收后，未改建、扩建、翻建的，其实测面积大于房屋产权证面积或建房批复面积10㎡以内的，可照顾核定为合法建筑面积并给予补偿。超过部分按建安成新价的90%给予补偿处理
五、拆迁户分户的办理程序
分户包括正常分户和析产分户（迁建户按原始户计算，不分户）。办理程序为：
1、符合分户条件的拆迁户填写《分户申请审批表》，并如实提供房屋产权证、建房批复、宅基地使用证、户口簿等相关证明材料。
2、所在村委会负责人初审签字，村委会盖章。
3、现场工作组核实调查情况，提出复审意见并签字。
4、镇拆迁分管领导审核并签字，加盖海门市常乐镇人民政府公章。
5、江苏中莲土地房地产评估造价有限公司办理分户手续，出具评估报告。
六、安置房地点、选房规则、购房款支付
选择产权置换的被拆迁户在指定的安置房源中，按照市物价局核定的价格购买安置定销房。
１、安置地点
常乐镇日新河西，高速公路以北，市场路以东地段的安置小区。
２、选房规则
（１）拆迁户如选购多层安置房的，其总面积原则上不得大于被拆迁合法建筑面积或人口安置面积加32平方米；（如选购高层、小高层安置房的，其总面积原则上不得大于被拆迁合法建筑面积或人口安置面积加48平方米）。
（2）拆迁户在选购安置房后，如剩余的合法建筑面积或人口安置面积小于等于10平方米时，不得再选购安置房，剩余面积以货币安置方式补偿。
（3）拆迁户在选购首套房后，以剩余的合法建筑面积或人口安置面积（必须大于10平方米）选购二套房时，必须在该地块安置房源面积最小的套型中选择。
3、购房款支付
凡选择产权置换的拆迁户，在被拆迁房屋腾房验收合格之日，补偿款即转为安置房购房预付款。自“被拆迁房屋腾房验收单”签发之日起至“安置房交房通知”发出之日止期间，购房预付款按人民银行同期存款基准利率标准支付利息，临时安置过渡不满一年的，按一年期存款利率乘以实际过渡时间；超过一年不满二年的，按二年期存款利率乘以实际过渡时间，并在办理正式购房手续时将利息结算给被拆迁户。补偿总额不足以支付购房款总额的，缺口部分在安置房交付时，由被拆迁人一次性付清。
七、被拆迁房屋补偿、安置程序
1、订立房屋拆迁补偿安置协议：被拆迁户与拆迁现场组在现场签订“房屋拆迁补偿安置协议”。并报市城建指挥部协议审核组统一核准后生效。并将房屋产权证、宅基地使用证（国有土地使用证）、评估表原件，建房批复复印件、户口簿复印件等资料收齐存档，审计单位将全程跟踪审计。
2、被拆迁房屋腾房验收：被拆迁户在“房屋拆迁补偿安置协议”约定的时间内腾空房屋后，向拆迁现场组提出腾房验收申请。根据申请验收的先后顺序，由现场工作组牵头组织有关人员对协议约定范围内的应拆除建（构）筑物实地验收。验收合格的，由现场工作组开具“被拆迁房屋腾房验收单”；验收不合格的，原申请的顺序号自动作废，待后另行申请验收。
如有2户或2户以上同时申请验收的，根据签订协议时间先后确定腾房验收顺序。
3、选购安置房：为体现“谁先签约腾房，谁优先选房”的公平原则，选房先后次序一律按照“被拆迁房屋腾房验收单”上的顺序号按序进行，具体选房时间、地点由安置房销售中心会同拆迁现场组统一安排。
选购程序：（1）公示房源图和物价局核定安置价格表。由安置房销售中心在指定地点公示张贴安置房套型及车库平面图、市物价局备案的安置定销房价格表。（2）选房填单，确定房型（号）面积。根据“被拆迁房屋腾房验收单”的顺序编号依次选房，安置房一经选定，不得更改，然后由拆迁现场组开出“拆迁安置选房单”。（3）办理购房核准手续。被拆迁户凭“房屋拆迁补偿安置协议第三联（绿色）”、评估单封面（黄色）、“被拆迁房屋腾房验收单”、“拆迁安置选房单”、户口簿、身份证（当事人和经办人）、独生子女证等相关材料到指定地点办理安置房核准手续（时间、地点另行书面通知）。（4）办理购房手续。被拆迁户凭“房屋拆迁补偿安置协议第三联（绿色）”、评估单封面（黄色）、“被拆迁房屋腾房验收单”、户口簿、身份证（当事人和经办人）、独生子女证、购房核准单等相关材料到镇安置房销售中心办理购房手续。（5）结算购房款。计算安置房购房价格时，其合法建筑面积部分按“拆一还一”价计算；人口享受面积按人口享受面积价格计算；12平方米（高层为18平方米）按优惠商品价计算；20平方米（高层为30平方米）按商品价计算。
八、其它事项
1、订立“房屋拆迁补偿安置协议”时，需随带房屋产权证、土地使用证（宅基地使用证）、独生子女证及户口本等相关证书原件。
2、已评估补偿的房屋及附属设施，被拆迁户不得自行拆除。房屋验收时如发现缺损，按评估价在拆迁补偿款中扣除。
为营造宜居宜业环境，构建和谐社会，希望各拆迁户理解配合、支持服从宁启铁路二期工程建设，按时签约腾房，确保拆迁安置工作的顺利推进。
常乐镇人民政府
2015年 7月 1 日